不動産に関する法令２
区分所有法
区分所有法は、集合住宅で生活する際の最低限のルールを定めた法律です。
マンションには、購入者が専用で使える専有部分とほかの購入者と共同で使う共有部分があります。
このうち、専有部分の所有権を区分所有権といいます。
また、マンションの土地を利用する権利を敷地利用権といいます。
区分所有権と敷地利用権は、原則として分離することはできません。
規約
規約とは、マンションに関するルールのことをいいます。
規約の変更やマンションに関する事項の決定は、集会を開いて決議します。
集会では区分所有者および議決権によって決議します。
集会の決議要件
①一般事項：過半数の賛成
②規約の設定、変更、撤廃：４分の３以上の賛成
③建替え：５分の４以上の賛成
都市計画法
都市計画法とは、計画的な街づくりを行うための法律です。
都市計画区域
計画的に街づくりを行う必要がある地域を都市計画区域といい、都市計画区域は、市街化区域、市街化調整区域とそれ以外に分けられます。
なお、市街化区域には、用地地域が定められています。
市街化区域
・すでに市街地を形成している区域
・これからおおむね１０年以内に優先的、計画的な市街化を予定している区域
市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域
市街化区域＋市街化調整区域＝線引区域
開発許可制度
一定の開発行為を行う場合には、原則として都道府県知事の許可が必要です。
市街化区域：1,000㎡以上の場合
市街化調整区域：規模にかかわらず
非線引区域：3,000㎡以上の場合
建築基準法
建築基準法は、建物を建てるときの基本的なルールを定めた法律です。
用途制限
都市計画法では、用途地域を住居系、商業系、工業系に区分し、全部で１３種類に分けています。
この用途地域に応じて、建築できる建物とできない建物を具体的に定めています。
なお、１つの敷地が２つの用途地域にまたがる場合は、面積の大きいほうの用途地域の制限を受けます。
道路に関する制限
建築基準法では、交通の安全や防火等のため、建物に接する道路にも制限を課しています。
・幅員（道幅）が４ｍ以上の道路
・幅員（道幅）が４ｍ未満で、建築基準法が施行されたとき、すでに存在し、特定行政庁の指定を受けている道路（２項道路）
接道義務
建築物の敷地は、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければなりません。
なお、幅員が４ｍ未満の道路である２項道路の場合には、道路の中心線から２ｍ下がった線が、その道路の境界線とみなされます。これをセットバックといいます。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積をいいます。
建ぺい率 ＝ 建築面積 ／ 敷地面積
建ぺい率の最高限度は、用途地域ごとに決められています。
なお、建ぺい率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合には、建ぺい率は加重平均で計算します。
建ぺい率の緩和
次のいずれかに該当する場合には、建ぺい率が緩和されます。
①防火地域内にある耐火建築物：＋１０％
②特定行政庁が指定する角地：＋１０％
①と②の両方の条件がある場合は、＋２０％となる。
建ぺい率の制限がないもの
次の該当する場合には、建ぺい率の制限がありません。
〇建ぺい率が８０％とされている地域内で防火地域内にある耐火建築物
派出所、公衆便所など
防火地域と準防火地域
建物が密集している地域では、火災の類焼が発生しやすくなります。そのため、このような地域を防火地域または準防火地域に指定し、建物の構造に一定の制限を設けています。
２つ以上の地域にまたがって建物を建てる場合には、最も厳しい地域の規制が適用されます。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する延べ面積をいいます。
容積率 ＝ 延べ面積 ／ 敷地面積
なお、容積率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合には、容積率は加重平均で計算します。
前面道路の幅員による容積率の制限
前面道路の幅員が１２ｍ未満の場合には、容積率に制限があります。
なお、２つ以上の道路に面している場合には、幅の広いほうの道路が全面道路となります。
１２ｍ以上：指定容積率
１２未満：指定容積率または前面道路の幅員×法定乗数のどちらか小さいほう
※法定乗数は、住居系４／１０、そのた６／１０
農地法
農地等を取引する場合、原則として許可が必要です。
「転用」、「転用目的の権利移動」の場合には、原則として都道府県知事の許可が必要ですが、市街化区域内にある一定の農地については、あらかじめ農業委員会に届け出をすれば、都道府県知事の許可は不要となります。
