不動産の取引

宅地建物取引業

宅地建物取引業とは、土地、建物の

①自ら行う売買、交換

②媒介としての売買、交換、貸借

③代理としての売買、交換、貸借

の取引を業として行うことをいいます。

なお、宅地建物取引業を行うには、都道府県知事または国土交通大臣から免許を受けなければなりません。

※自らが貸主となって貸借業を行うことは該当にならず、免許は不要です。

宅地建物取引士

宅地建物取引士とは、国家試験に合格し、実務経験等の要件を満たして、宅地建物取引主任者証の交付を受けた人をいいます。

宅地建物取引業を行う事務所には、従業員５人に対し、１人以上の専任の宅地建物取引士をおくことが義務付けられています。

宅地建物取引士の独占業務

・重要事項の説明

・重要事項説明書への記名押印

・契約書への記名押印

媒介契約

不動産業者に土地や建物の売買や賃貸借の媒介（仲介）を依頼する場合は、媒介契約を結びます。

宅地建物取引業者は、媒介契約を結んだときは、遅滞なく、媒介契約書を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。

媒介契約には３つあります。

一般媒介契約（契約有効期間：規制なし）

依頼主

同時に複数の業者に依頼〇

自己発見取引〇

業者側

依頼主への報告義務なし

指定流通機構への物件登録義務なし

専任媒介契約（契約の有効期間：３カ月以内）

依頼主
同時に複数の業者に依頼✖
自己発見取引〇

業者側
依頼主への報告義務　２週間に１回以上
指定流通機構への物件登録義務　契約日から７日以内

専属専任媒介契約（契約の有効期間：３カ月以内）

依頼主
同時に複数の業者に依頼✖
自己発見取引✖

業者側
依頼主への報告義務　１週間に１回以上
指定流通機構への物件登録義務　契約日から５日以内

宅地建物取引業者の報酬限度

２００万円以下：売買等の価格×５％

２００万円超４００万円以下：売買等の価格×４％＋２万円

４００万円超：売買等の価格×３％＋６万円

※消費税抜き

不動産の売買契約に関するポイント

１．手付金

手付金とは、契約を結ぶ際に買主が売主に渡す金銭のことをいい、通常は解約手付とされます。

一旦結んだ契約を買主側から解除したい場合には、買主はさきに渡した手付金を放棄することになります。

反対に、売主側から解除したい場合は、売主は買主に手付金の２倍の金額を渡す必要があります。

２．危険負担

売買契約締結後、建物の引渡し前に、売主の過失なく、建物が火災や地震によって滅失してしまった場合、民法上、買主は建物の代金を全額支払わなければなりません。

ただし、契約によって売主の負担とすることができます。

３．瑕疵担保責任

売買した不動産に、通常では発見できないような欠陥（瑕疵）がある場合には、売主はその瑕疵に過失がなかったとしても責任を負わなければなりません。

このような瑕疵があった場合、買主は瑕疵があることを知った日から１年以内であれば、売主に対して、損害賠償請求や契約の解除を申し入れることができます。

売主が不動産業者でない場合：特約を結んで瑕疵担保責任の期間短縮が可能

売主が不動産業者の場合：建物の引渡日から２年以上の期間であれば特約可能

４．住宅の品質確保の促進等に関する法律

この法律では、新築住宅の基本構造部分については、売主に対して、建物の引渡し時から最低１０年間の瑕疵担保責任を義務付けています。

５．壁芯面積と内法面積

壁芯面積

壁の中心線から測定した面積

内法面積

壁の内側の面積

壁芯面積　＞　内法面積

・建築基準法では床面積は壁芯面積のことを指します。

・登記簿上は、一戸建てについては壁芯面積。マンション等の区分所有建物については内法面積が用いられます。