不動産のキホン
不動産
不動産とは、土地およびその定着物（建物や石垣）をいいます。
土地の価格
土地の価格には、４つの公的な価格があります。
公示価格
一般の土地取引価格の指標となる価格
基準日：１月１日（毎年）
公表日：３月下旬
決定機関：国土交通省
基準値標準価格
一般の土地取引価格の指標となる価格（公示価格の補足）
基準日：７月１日（毎年）
公表日：９月下旬
決定機関：都道府県
固定資産税評価額
固定資産税、不動産取得税などの計算の基礎となる価格
基準日：１月１日（３年に一度評価替え）
公表日：３月または４月
決定機関：市町村
公示価格の約７割
相続税評価額（路線価）
基準日：１月１日（毎年）
公表日：７月１日
決定機関：国税庁
公示価格の約８割
鑑定評価の方法
上記の公的な価格を目安にして、取引価格が決定されますが、その取引価格が現実とかけ離れている場合もあります。
そこで、取引価格が適正なものかどうかを専門家（不動産鑑定士等）が判定します。
１．取引事例比較法
似たような取引事例を参考にして、それに修正、補正を加えて価格を決める方法
２．原価法
再調達原価（いま買ったらいくらで買えるか）を求め、それに減価修正を加えて価格を求める方法
３．収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろう純収益と最終的な売却価格から現在の価格を求める方法
・直接還元法
対象不動産が生み出す単年度の純収益を一定率で割り戻して価格を求める方法
・DCF法
対象不動産の保有期間中、不動産が生み出す（複数年）純収益と最終的な売却価格を現在価値に割り戻して価格を求める方法
不動産の登記
不動産は、所有地や所有者等の権利などが不動産登記記録（登記簿）に記載され、公示されます。
不動産登記簿は、手続きすれば誰でも閲覧することができます。
不動産登記簿の構成
不動産登記簿は表題部（表示に関する登記）と権利部（権利に関する登記）から構成されています。
また、権利部は甲区と乙区に区分されています。
表題部
不動産の所在地、面積、構造などを記載
権利部
甲区：所有権に関する事項を記載
乙区：所有権以外に関する事項を記載
不動産登記の効力
不動産登記をしておくと、第三者に対して「自分がその不動産の権利者である」ということを対抗できます。
なお、登記には公信力がないため、偽の登記の記録を信頼して取引した人が必ずしも法的に保護されるわけではありません。
仮登記
不動産を本登記するための要件がととのわなかった場合、将来の本登記のために仮登記をして登記の順位を保全することができます。
ただし、仮登記には対抗力はありません。
